Alkaş: Akaryakıt istasyonları değişik vahalar oluşturabilir

JLL Türkiye Ülke Başkanı ve Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş: Akaryakıt istasyonlarının çok iyi birer durak olduğunu düşünüyorum. Bu sebepten perakendeyi de akaryakıt sektörüne yönelik bir şekle dönüştürmeli.

“Gayrimenkul Yönetimi” başlıklı yazımda, istasyonlarımızı birer gelir getirici gayrimenkul olarak düşünmemizin işlerimize ne kadar olumlu yansıyacağına değinmiş ve kurumsal yatırımcıların daha çok yatırım yapmalarını sağlamak için çok önemli olan gayrimenkul yönetimi konusuna, sektörümüzün ihtiyaç duyduğu bir hizmet olması sebebiyle, detaylı bir şekilde yer vermiştim. Akaryakıt sektörü özelinde gayrimenkul yönetimini değerlendirmek üzere Türkiye’de gayrimenkul yönetimi bilincinin yerleşmesini sağlayan öncü kişilerden biri olan JLL Türkiye Ülke Başkanı ve Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Avi Alkaş ile bir röportaj gerçekleştirdik.

“JLL olarak gayrimenkule odaklanan bir teknoloji şirketi olmaya doğru dönüşüyoruz”

Avi Bey, öncelikle davetimizi kabul ettiğiniz için teşekkür ederiz. JLL ve Türkiye faaliyetleriniz hakkında bize kısaca bilgi verebilir misiniz?

JLL, gayrimenkul üzerine uzmanlaşmış bir finans ve profesyonel hizmetler firmasıdır. JLL, 80 ülkede 300 ofisi ve 82 bin çalışanıyla ile dünyada başı çeken küresel şirketlerden biri. JLL olarak faaliyetlerimiz gayrimenkulün daha çok ticari bölümlerine odaklanmış durumdadır. Benim Avi Alkaş olarak kökenim ticari gayrimenkul ve alışveriş merkezleri perakende yönetimi alanıdır. Akmerkez’de bir AVM yöneticisi olarak başlayan kariyerime JLL’in Türkiye Ülke Başkanı olarak devam ediyorum. Bugün açtığımız İstMarina AVM ile açılışını yaptığımız 405’inci alışveriş merkezine ulaştık. Böylece çeyrek yüzyıllık maceranın önemli bir bölümüne tanıklık etme imkânı bulduk.

Alkaş Danışmanlık ile başlayan maceramız 11 sene evvel ALKAŞ’ın bütün alışveriş merkezleriyle ilgili faaliyetlerini JLL’e satmamız ile uluslararası bir yapıya kavuştu. İki buçuk sene önce de o an itibariyle pazarda ki en önemli rakibimiz AVM Partners’ın bizimle birleşmesiyle beraber JLL olarak pazar liderliğimizi bu alanda sürdürmekteyiz. Alışveriş merkezinin kurgusunun yapılmasından konseptinin oluşturulmasına, yer temininden kiralamasına ve kiralama yönetimine varıncaya kadar geniş bir perspektifte faaliyet gösteriyoruz. Diğer taraftan ticari kiralamada ofis, lojistik ve endüstriyel birimlere de hizmet veriyoruz. İlaveten değerleme ve stratejik danışmanlık çalışmalarımız da bulunmaktadır. Ayrıca, Türkiye’ye gelmek isteyen yabancı markalara da gayrimenkul konusunda destek veren bir birimimiz var.

Son yıllarda tüm enerjimizi, çalışmalarımızı teknolojiyi de içerecek şekilde yürütmek üzerine odakladık. Dolayısıyla JLL’e bir gayrimenkul hizmet şirketi demekten ziyade kendimizi biraz da gayrimenkule odaklanan bir teknoloji şirketi olmaya doğru dönüştürüyoruz.

‘Türkiye’de ilk defa bir pazar yeri konseptini biz oluşturmuştuk’

Türkiye’de gayrimenkul yönetimi bilincinin yerleşmesini sağlayan öncü kişilerden biri olarak gayrimenkul yönetiminin tanımı ve ülkemizdeki gelişimi hakkında neler söylemek istersiniz?

Gayrimenkul yönetimi, temelde gayrimenkulün değerinin arttırılması üzerine kurulan bir tanımlamadır. Değeri belirlerken sosyal değerler ve ticari değerler olmak üzere iki farklı açıdan bakıyoruz. Bizim için önemli olan çalıştığımız gayrimenkulün biz hizmet vermeye başlamadan önceki değerinin üstüne çıkartılmasını sağlayabilmektir.  Şöyle ki bir arazi üzerine ne yapılabilir diye bir mülk sahibi ya da o mülkü almaya niyetli bir yatırımcı bize geldiği zaman biz en iyi en verimli etütlerini yaparız. Bu analizleri yaparken de işin içine tabi yaratıcılığımızı katarız. Herkes helva yapar ama helvayı yapabilmek adına farklı ayrıştırıcı yenilikçi birtakım çözümler sunmak gerekiyor. Örneğin İstinye Park’ı kurgularken Türkiye’de ilk defa bir pazar yeri konseptini biz oluşturmuştuk. Yatırımcımızın yüzünü güldürecek olan faktör; gayrimenkuldeki değer artışıdır ve biz de bu artıştan hizmet bedeli üretmeye çalışıyoruz. Bir gayrimenkulün var olan yasal sınırlar içerisinde ve fizibilitesi uyarınca yapılabilirliği doğrultusundaki en verimli karmayı bulmak önemli bir uzmanlık alanımız.

Şehir merkezindeki arsaların aşırı sayılabilecek derecede pahalılaşması nedeniyle Türkiye’de son dönemde karma kullanımlı yapılar giderek çok daha fazla öne çıkmaya başladı. Biz de son dönemde var olan güngörmez alanların en ticari şekilde değerlendirilmesine yönelik yüksek bina altı AVM’ler şeklinde bir kurgu oluşturduk. Bunun dışında geliştirmeye çalıştığımız, Organize Perakende Bölgeleri projemiz var. Türkiye’nin Organize Sanayi Bölgeleri kadar Organize Perakende Bölgeleri’ne de ihtiyacı olduğunu düşünüyoruz. Her şehrin girişindeki küçük sanayi sitelerinin bir an önce perakende parklarına dönüşmesi ve böylece daha düşük maliyetli binalarla hayata geçebilecek bir konseptin oluşması lazım ki bacasız fabrika konumundaki organize perakende ve organize perakende alışveriş bölgelerinin buluşmalarını sağlamış olabilelim.  Böylece daha çok üretebileceğimiz bir tüketimi sağlamış, şehir içi trafik sıkışıklıklarına belki çözümler getirmiş olacağız veya insanların alışveriş için gittikleri yerlerde hoşça vakit geçirmeleri daha uzun kalmalarına da imkân sağlayacağız.

Şehir planlamacılarına burada çok önemli bir görev düşüyor. Şehir planlamacılar, şehirlerimizi daha iyi planlayabilirlerse, konut bölgesinin oluşumu, ticaret bölgesinin ticari hacmi, sanayi bölgesinin üretimi çok daha verimli bir şekilde hayata geçebilir. Aşırı büyümeyle sanayi, konut ve ticari alanların iç içe geçmesinden kaynaklanan problemler de böylece yaşanmaz. Sanayi bölgelerinin sökülüp daha uzak bölgelere taşınmasıyla yepyeni yerler yaratılmaktadır. Bunun son zamanlardaki en güzel örneği Vadi İstanbul ve Cendere hattıdır.

Kentsel dönüşüm çabaları ile bu tip arsaları geri kazanmaya çalışıyoruz ki bu da önemli bir çaba ve çok da yararlı oluyor. Bir yandan karşımızda çok ciddi bir deprem tehdidi var. Köyden kente göç şehirlerin aşırı büyümesine sebep oluyor. Geçtiğimiz Cuma günü Adıyaman’da bir alışveriş merkezi açtık mesela. Adıyaman cennet bir yer; belde turizmi var, petrol orada bu bağlamda buralara doğru şehirleşmemiz ve yayılmamız lazım. Türkiye’de hala alışveriş merkezi olmayan şehirlerimiz var. Adıyaman böyle bir şehirdi. İyi ki Adıyaman’da bir AVM açtık. Köyden kente göçü önlemenin bir yolu da yaşam kalitesini iyileştirmekten geçiyor. Daha kaliteli bir yaşam sunduğunuz takdirde insanların da yaşadıkları yerlere olan bağlılıkları artıyor.

“İnsan ayağının değdiği her yer bir perakende noktasıdır”

Türkiye’nin her bölgesine yayılmış 13 bine yakın Akaryakıt istasyonu bulunmaktadır. Bu kadar yaygın bir istasyon ağı ile perakendecilerin kesiştiği birçok nokta bulunuyor. Son yıllarda en ünlü perakende markalarını akaryakıt istasyonlarında görmeye başladık. Bu etkileşim hakkında neler düşünüyorsunuz? Daha gelişecek ve ilerleyecek mi?

Kesinlikle. Hatta bir dönem bizim bu konuyla ilgili Petrol Ofisi ile bir çalışmamız dahi olmuştu. Bizim için insan ayağının değdiği her yer bir perakende noktasıdır. Bu perakende noktaları içinde de geçmişe kıyasla giderek artan bir yeme içme oran çoğalması var. Son dönemlerde alışveriş merkezlerinde daha uzun kalmayı teşvik etmek için daha fazla zaman geçirmek için dolayısıyla daha fazla cüzdan payı almak için yeme içme alanları çoğalıyor. Biz Akmerkez’i açarken sene 1993, toplam alanın yüzde 9’u yeme içme alanı iken ki Akmerkez 33 bin 400 m2 idi o zaman, şimdi İstinye Park da açtığımız 83 bin m2 yerin yüzde 20’si yeme içme alanı.

Akaryakıt istasyonlarının da bu sebepten çok iyi birer durak olduğunu düşünüyorum. Bu sebepten perakendeyi de akaryakıt sektörüne yönelik bir şekle dönüştürmek lazım. Biraz daha çabuk satılabilir, biraz daha paketli ürün hizmeti verilmeli, tekstil de eklenebilir, mutlaka kitap müzik kültür hediyelik gereçleri olmalı ki zaten akaryakıt istasyonları da bu şekilde çalışmalar yapıyorlar.

Akaryakıt firmaları bir yandan kendi zincirlerini oluştururken, araba kullanımı da yaygınlaştıkça, genel perakende yeme içmeden de pay alımı gerçekleşecektir diye düşünüyorum. Biz akaryakıt denince bugün önce tekerlekli ulaşımı anlıyoruz ancak siz de bilirsiniz en iyi restoranlar istasyonlardaki kamyoncu lokantalarıdır. Nasıl ki en iyi içilen çaylar şantiyede içilen çaylar olursa, en lezzetli yemekler de oradadır.

Türkiye’deki yol kalitesi iyileştikçe, özel otoyollar devreye girdikçe, İzmir Otoyolu ve Çanakkale Köprüsü tamamlandığında ki Çanakkale Körfezi’nde bunu gözlemliyoruz, her ne kadar şu anda daha sayısal bir veriye erişmek için vakit var ise de yine de gelecek buralarda. Dolayısıyla benzin istasyonlarının bulundukları yerlerin oradaki mülk sahipleri için daha fazla anlam ifade edebilecek daha iyi kurgularla ve daha iyi planlanmış şekilde genel bir portföy yönetimi mantığında alışveriş merkeziyle mevcut model arasında farklılaşan çözüm önerileriyle gelmemizde fayda var diye düşünüyorum.

Sizce akaryakıt istasyonları daha iyi birer perakende noktası haline nasıl getirilebilir?

Ulaşım, görünürlük ve iletişim zaten sizin de aradığınız en önemli üç kriter.  Ulaşım kolaylıkları derken tabii ki biz akaryakıt istasyonlarını toplu noktalara taşımayacağız. Amerika’nın üzerinden uçarken gece vakti eğer hava açıksa bütün Amerika’yı ışıklar altında görürsünüz. Aynı uçuşu Türkiye üzerinden yaptığınızda ancak büyük şehirlerde o ışık patlamasını görürsünüz. Bence kentten dışarı doğru da bir akış sağlayabilmek adına akaryakıt istasyonları değişik vahalar oluşturabilir. Yani, kamyoncu lokantası da olmalı ama daha hoş ve düzgün bir şey olmalı. Yıllar yılı Varan Bolu Dağı Tesisleri konaklamak için unutulmaz bir lokasyon olmuştu, neredeyse insanlar yollarını değiştirip oradan gidiyorlardı. Şimdi Susurluk’ta ve Söke’de bir Outlet patlaması oldu. Buralarda güzel evlilikler üretilebilir.

‘En iyi perakende kira gelirini en doğru pazarlama yöntemiyle birleştirebiliriz’

Son bir sorum olacak; JLL’in uzmanlık alanlarının akaryakıt sektörüne sizce nasıl bir faydası olabilir?

Yakıt bizim işimiz değil, yakıt satmayı en iyi akaryakıt şirketleri bilecektir. Biz burada en iyi perakende kira gelirini en doğru pazarlama yöntemiyle birleştirebiliriz. Perakende de hele hele günümüz teknolojisinde biz şu anda kendimizi gayrimenkule odaklanan bir teknoloji şirketi olmaya doğru dönüştürüyoruz. Düne kadar herkes bizi gayrimenkulcü hatta Türkiye’de AVM’ci olarak bilirdi. Gayrimenkulün, gayrimenkul olarak farklı ihtiyaçları gelişiyor; farklı konaklama ihtiyaçları gelişiyor, farklı çalışma noktaları gelişiyor. Biz misafirlerimizin konforla çalışabilecekleri çalışma alanlarını oluşturuyoruz. Toplantı odalarımızda, buluşma noktalarımızda, yeme içme noktalarımızda bulunan bu anlayışı benzin istasyonu gibi kolay erişilebilir ve ulaşılabilir yerlerde de bulunmasını sağlamak mümkün. Üniversiteye yakın yerlerde farklı çalışma olanakları sağlamak mümkün. Buralar aynı zamanda çok hızlı iletişim noktaları haline dönüştürülebilir. Çünkü o altyapı yatırımını yaparak çevredeki insanların da orada en hızlı internetten yararlanması ve en iyi iletişimi sağlaması anlamında sosyalleşme alanları yaratılabilir.