Akaryakıt istasyonu değerlemesi

Değerleme işi tanım olarak bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere ve verilere dayanarak belirlenmesidir. Bir gayrimenkul değerlemesinde üç farklı yöntem kullanılabilir. Bunlar kısaca; maliyet yaklaşımı, emsal karşılaştırma yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı. Maliyet yaklaşımı isminden de anlaşılacağı üzere gayrimenkulün değerini, üzerinde bulunan yapıların inşa ve kuruluş maliyetlerini hesaplayarak bulmaya çalışırken, emsal karşılaştırma yönteminde ise gayrimenkul ile aynı ticari bölgede olup yaklaşık olarak aynı özelliklere sahip mülklerin alım satım değerleri üzerinden değer takdiri yapılmaktadır. Gelir indirgeme yani indirgenmiş nakit akışı yaklaşımında ise gayrimenkulün aylık/yıllık net gelirinin hesaplanması ve bunun bir büyüme katsayısıyla arttırılarak gayrimenkul değerine ulaşılması hedeflenmektedir. Değerleme raporları bu üç yöntem ayrı ayrı ya da beraber kullanılarak hazırlanabilir.

Akaryakıt istasyonları birer ticari mülk olmalarına rağmen kendine has dinamikleri olan, çok farklı yasal mevzuata tabi olan mülklerdir. Örnek vermek gerekirse akaryakıt istasyonlarının değeri kurulum maliyetlerinin (inşaat ve ekipman) genellikle çok üzerindedir. Dolayısıyla akaryakıt istasyonlarını değerlerken maliyet yaklaşımını kullanmak çok uygun olmayacaktır. Günümüzde akaryakıt istasyonları değerlendirilirken genellikle iki yöntem beraber kullanılmaktadır; emsal karşılaştırma yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı.

Bir istasyonun değerini belirlerken bakılması gereken dört önemli faktör bulunmaktadır; satış hacmi, ruhsat durumu, güncel tapu ve imar durumu, istasyonun fiziki kapasitesi.

Malumunuz istasyonlarda kullanılan teknolojik altyapı günümüzde o kadar ilerledi ki artık yıllık, aylık, günlük hatta anlık satış verilerine tek bir tuşa basarak ulaşabiliyoruz. Ancak değerleme esnasında satış verilerini incelerken taşıt tanıma sistemi oranına, veresiye-cari satış oranına, kredi kartı ve nakit yüzdelerine de dikkat edilmelidir, satış rakamları ürün bazında da dikkate alınmalıdır. Otomasyon sisteminden alınan verilere ilaveten değerlemeye şu hususların da dahil edilmesi aslen gerekmektedir; istasyonun önünden geçen araç sayısı, istasyonun markası ve rekabet durumu, bayinin işletme kalitesi ve ticari itibarı, istasyonun fiziki kapasitesi.

Bir istasyonu değerlemek için kesinlikle ziyaret edilmesi gereken iki kamu kuruluşu vardır; belediye ve tapu. Belediye’den imar durumu ve ruhsat bilgilerini, tapudan ise mülkün sahipliğine ait bilgileri edinebilirsiniz. Unutmayalım ki bir istasyonun ruhsatı en az tapusu kadar değerlidir ve iş yeri açma ile çalıştırma ruhsatı da kendi başına değeri olan bir haktır. Değerleme raporuna imar durumu, ruhsat projesi, yapı kullanma izin belgesi, inşaat ruhsatı, karayolları geçiş izin belgesi, TSE gibi ilgili tüm bilgiler de eklenmelidir. İmar durumu belgesinde bakılması gereken husus istasyonun “A” lejantı ile işaretlenmiş olup olmadığıdır. Akaryakıt imarı olmayan ancak çalışmakta olan istasyonlar mevcuttur. Özellikle geçmişte “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” imarlı arazilere de akaryakıt izni verilmekte idi. Buna ilave olarak bazı istasyonların hiç bir imarı bulunmamaktadır. Bu tip lokasyonlar geçmişten gelen “müktesep hak” dediğimiz ruhsatlar ile çalışmaya devam etmektedir. Böyle bir istasyon değerlemesi yapılıyor ise ruhsat devri yapılamayacağı değerleme raporuna kesinlikle yazılmalıdır.

İstasyonun üzerinde bulunan arazinin kime ait olduğunu, üzerinde her hangi bir hak veya şerh var mı görmek için tapu dairelerini ziyaret ediyoruz. Tapuda bazen öyle şerhler ile karşılaşıyoruz ki istasyon kanunen satılamaz duruma geliyor. Ayrıca intifa bitiş bilgisi ve arsa üzerinde ipotek olup olmadığı gibi bilgiler de değerleme raporlarında mutlaka bulunmalıdır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme raporlarının yaklaşık yüzde 90’ı bankalar tarafından hazırlattırılmaktadır. Bu sebepten bankalar değerleme şirketlerinin en büyük ve en önemli müşterileridir.

Bildiğiniz üzere ülkemizde akaryakıt istasyonlarını işleten firmaların çoğunluğu aynı zamanda istasyonun da mülk sahibi konumundadır. Dolayısıyla bu bayilerin ellerindeki en büyük varlıkları da genellikle sahibi oldukları akaryakıt istasyonlarıdır.

İstasyonlarında onlarca POS cihazı bulunan, teminat mektubu, kredi, vadeli mevduat gibi birçok bankacılık ürününü kullanan, kredi kartı cirosunda ülkenin lider sektörü olan akaryakıt sektörünün bankalar ile ilişkilerinde bu değerleme raporları çok kritik bir rol üstlenmektedir.

Bir önceki yazımda sektörümüzde faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşlarından bahsetmiş, bu kuruluşların ve tüm sektör paydaşlarının sürdürülebilir kalkınma hedefleri doğrultusunda bir araya gelmelerinin önemine vurgu yapmıştım. İstasyon bayilerinin uygun koşullarda ve yüksek limitler dahilinde finansman imkanlarına ulaşmalarını sağlayan doğru ve gerçeğe en yakın değerleme konusu da aynı şekilde sektörümüzün tamamını ilgilendiren önemli bir konudur.

Mevcut akaryakıt değerleme raporlarında yukarıda bahsettiğim hususlardan bazıları maalesef bulunmamaktadır. Belirttiğim gibi akaryakıt istasyonları kendine has özellikleri olan ticari mülklerdir ve değerleme çalışmaları da özel uzmanlık gerektirmektedir. Benim de üyesi olduğum Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin akaryakıt istasyonu değerlemesinde belli bir standardı tutturmak üzere bir yönetmelik çalışması bulunmaktadır. Bayilerimizin uygun finansman olanaklarına erişebilmesi için istasyonlarının doğru değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple değerleme uzmanlarını akaryakıt istasyonlarının özel koşulları konusunda bilgilendirmek ve gerekli eğitimleri vermek tüm sektör paydaşlarının özellikle de derneklerimizin görevlerinden bir tanesi olmalıdır.