Gayrimenkul Yönetimi
“Yatırımcının Gözünden” köşemizin artık neredeyse sloganı haline gelen bir söylemimiz var biliyorsunuz; akaryakıt istasyonu, gelir getiren bir gayrimenkuldür. Bu bakış açısıyla, akaryakıt satmak dışında, istasyonlarımızı birer gayrimenkul olarak düşünmemizin işlerimize ne kadar olumlu yansıyacağına önceki yazılarımda değinmiştim. Bugün ise kurumsal yatırımcılar için çok önemli olan gayrimenkul yönetimi konusuna, sektörümüzün ihtiyaç duyduğu bir hizmet olması sebebiyle değinmek istiyorum.
Tüm piyasa paydaşları olarak son 15 yıldır akaryakıt sektörünün itibarını arttırmak üzere birçok önemli adımı hep beraber attık. Gerek EPDK’nın düzenlemeleri gerekse Rekabet Kurumu’nun kararları sektörümüzü daha rekabetçi ve daha yatırım yapılabilir bir seviyeye getirdi. Yabancı yatırımcıların ve özellikle gayrimenkul yatırım fonlarının sektörümüze olan ilgileri de böylece her daim arttı. Yatırımcıların bu ilgisi bir hizmet talebini de beraberinde getirdi; Gayrimenkul Yönetimi.
Tanım olarak, Gayrimenkul Yönetimi; yatırım amaçlı edinilmiş mülklerin günlük operasyonunun gerçekleştirilmesi, kiracı mülk sahibi ilişkisinin sürdürülmesi ve gayrimenkulün, gayrimenkul sahibi için en karlı hale getirilmesinin profesyonel bir şekilde sağlanmasıdır. Gayrimenkul Yönetimi, konusunda uzman ve kurumsal yapıya sahip gayrimenkul yönetim şirketleri tarafından yapılmaktadır.
Gayrimenkul yönetim şirketlerinin görevlerini temel olarak birkaç maddede sıralayabiliriz. Öncelikle, gayrimenkullerin kiralanması amacıyla pazarlanmasından Gayrimenkul Yönetim firmaları sorumludur. Muhtemel kiracıların, bir gayrimenkulde nelere dikkat ettikleri gibi konularda uzmandırlar. Bu nedenle gayrimenkulün daha hızlı bir şekilde kiralanabilmesi için mülk sahibine önerilerde bulunurlar. Gayrimenkullere kiracı analizi ile güvenilir kiracıları yerleştirmek yönetim şirketlerinin asli görevidir. Yönetim şirketleri gayrimenkulün bulunduğu pazar ile ilgili geniş bilgiye sahiptirler ve çevredeki diğer gayrimenkuller ile sürekli karşılaştırma yaptıkları için en doğru değeri yani kira bedelini rahatlıkla belirleyebilirler. Kiracı yerleştirmek ile başlayan yönetim süreci kiracı şikayetleri ve kiracı tahliyesiyle ile ilgili tüm adımları da kapsar. Gayrimenkul Yönetim Firmaları mülk sahibi adına yürütme görevini de üstlenirler. Kira tahsilatı için nakit akışını garantiye alırlar ve gecikmeleri çok sıkı bir şekilde takip ederler. Kiracı aylık kira ödemelerini zamanında gerçekleştirmez veya sözleşmeye uygun olmayan tavırlar sergiler ise, gayrimenkul yöneticisi tahliye sürecine girmek ve kiracıyı en uygun şekilde tahliye etme yolunu bulmak ile de sorumludur. Gayrimenkul Yönetim firmalarının en önemli görevlerinden bir tanesi de gayrimenkul sahibinin kiracılarla olan tüm iletişimi sağlamaktır. Son olarak, profesyonel Gayrimenkul Yönetim Şirketleri Mülk Sahibi ve Kiracı ile ilgili yasalara hakimdir ve gayrimenkul sahiplerini bu hususlarda bilgilendirmek ve yönlendirmekle sorumludur.
Akaryakıt dağıtım şirketlerinde uzun yıllar çalışmış birçok meslektaşımız yukarıda bahsettiğim gayrimenkul yönetim şirketlerinin görevlerinden birkaç tanesini bireysel olarak yapmaya çalışmaktadır. Ancak maalesef, gayrimenkul yönetimi tanımına tam uyacak şekilde kurumsal bir yapıyla ve tüm bu süreçleri kapsayacak bir şekilde bir yapı henüz hayata geçmemiştir. Açıkçası, perakende sektörünün 20 yılı aşkın bir süredir faydalanmakta olduğu bu hizmeti akaryakıt sektörüne henüz kurumsal bir yapı ile taşıyamadık.
Bu hizmete olan ihtiyaç her geçen gün artmaktadır. Gayrimenkul yatırım fonları büyüyor, alternatif ticari mülkler arıyorlar, akaryakıt istasyonu almak isteseler de sürecin yönetiminde kimden destek alabileceklerini bilmiyorlar. “Oyunun kuralı değişiyor mu?” başlıklı yazımda değinmiştim; özel otoyolların sayısı artıyor. Bu otoyollarda kurulacak akaryakıt istasyonlarının kurumsal olarak kiralanmasına ve yönetilmesine olan ihtiyaç da artıyor.
Akaryakıt istasyonları birer perakende noktası demiştik hatırlarsanız. Bugün Türkiye’nin en büyük perakende noktalarını yani alışveriş merkezlerini yöneten, yılda 100.000 m2’den fazla bir alanda kiralama yapan şirketlerin akaryakıt istasyonlarının kiralama süreçlerini de yönettiklerini bir düşünsenize…
Akaryakıt sektörü bilgisi ve tecrübesi, perakendenin cazibesi ve markaları, gayrimenkul yönetimi bilgisi ile bir araya gelse sizce de çok güzel bir sinerji olmaz mı?